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学区房的大雷,要暴了!

2021-03-24 13:02:07


2021年3月16日,一声重磅的春雷,响彻在上海城市的天空。


影响到上海全市初中学生的中考命运、以及所有「学区房」价格走势的历史性文件,要落地执行了。


上海教育委员会官方发布了《高中阶段学校招生录取改革实施办法》,将一直未能得到彻底推进的高中招生改变进程,大力地往前迈了一大步。


这不仅是上海有史以来,最大规模的学制改革,也有可能是戳破全国各大热门城市学区房价格泡沫的终极武器。


不管你是上海人,还是北京人、深圳人、广州人……,此时此刻都应该屏息凝气,关注此次改革。


因为本次改革,贯彻的就是国家最高决策人物,在一年一度的全国大会上,发表的关于教育公平的理念。


上海以强大的执行力,迅速推进名额到区、到校招生办法;


北京原有的「多校划片」制度、深圳正在试点的大学区制,都存在隔靴搔痒、浮于表面的缺点。


一旦上海的制度取得成功,不仅北京、深圳、广州将打上补丁,全国各地都将施行类似的高中招生政策,那么对学区房的炒作,将是致命的打击。


我们先用准备中考的态度,来详细研读上海市的《实施办法》。


也许枯燥,但是绝不乏味,一定能够让你有醍醐灌顶的感觉。



在本次改革前,虽然每所高中学校,都有一定的名额,是确定分配到各区、各校的,但是占比太少。


绝大部分名额,依然是要在全市范围内参加学校组织的自主招生,或者全市中考的统一招生中,依靠裸分排名录取得到。


也就是说,只有进到全市排名靠前的最牛一批初中学校,才有可能取得好的初中成绩,在全市范围内各校的自主招生、中考成绩排名中,抢夺靠前的机会。


这导致初中学校集体中,产生了一批超级初中。生源越来越好、教学资源越来越牛、录取到优质高中的比例越来越大。


然而,本次推出的《实施办法》,则特别明确了上海市高中学校,招生计划中的学生名额分配的具体要求,彻底打破了以前不断自我加强的循环怪圈。


一:委属市实验性示范性高中,是指由上海市教育委员会直接或共同管理的高中学校,主要指4所传统牛校:


上海中学、

华东师范大学第二附属中学、

复旦大学附属中学、

上海交通大学附属中学。


由于归属于市里面统一管辖,名额分配招生计划占其招生计划总数的65%,原则上以各区当年度中招报名人数占全市中招报名人数的比例为测算依据分配到各区,分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。



简而言之:


65%比例的分配名额中,80%是分配到各区,区内统一排名、录取;20%分配到校,只需要接受在校内的排名、录取。


如果一个初三学生有志于进入市一级的委属高中,那么只需要考虑区内竞争,而不考虑跨区竞争;如果运气更好的,可能只需要校内竞争即可。


二:区属市实验性示范性高中,属于区一级行政班子管辖的,办学经费来自于本区财政支持的比例很大。


所以,和委属学校不同的是,招生对象更多倾向于本区的初中生源。


全市大概有60-66个区属示范性高中学校,其中就包括了上海人口中脍炙人口的「八大金刚」学校。


具体到某个区,以浦东新区为例,5所示范性高中是:建平中学,进才中学,洋泾中学,南汇中学,川沙中学。


名额分配招生计划占其招生计划总数的50-65%,其中,分配到区名额30%,分配到校名额70%。



简而言之:


50-65%比例的分配名额中,占大头的是70%比例分配到校,特指本区的初中学校,只需要按照校内排名、录取;30%比例分配到各区(外区在此比例中得到倾斜,九成以上),全区排名、录取。


以浦东新区的建平中学为例。


假如某一年招生的人数为480个学生,65%比例的分配名额就是312个。其中,70%分配到校的名额就是218个。


由于浦东新区有120所初中,先保证每所初中至少1名学生被录取,就占用了120个名额,剩下98个名额,再由120个学校抽签决定分配。每个初中学校的名额(1-2个)确定后,校内的所有初三学生,按照中考成绩、志愿情况,依序录用到建平中学读高中。


所以,如果一个初三学生有志于进入区一级的高中,那么几乎只需要考虑校内竞争即可,少数情况下也只需要考虑本区竞争。


无论是市级委属的4所高中学校,还是区属的60多所重点高中,确定名额到区、名额到校时,每个区、每所初中的名额,都由该区初三中考人数占全市的比例、该校初三中考人数在全区的比例,来确定。


学校的初三学生多、全区的初三学生多,分到的名额就相应地多。



所以,我们很容易看出来,教委通过行政、强制性的手段,保护了所有初中学校,都有学生录取到区属优质高中、委属优质高中。


无论初中学校,是位于浦东新区,还是奉贤区;


无论浦东新区建平中学的第一名,和 奉贤区某弱鸡初中的第一名相比,分数超出多少,他们都有同样的机会,录用到上海最好的高中。


打个比方,市一级委属的名大名牌高中学校,在全上海初三学生的眼里,就如同清华、北大,在全国高三学生眼里的地位。


现在的改革政策,就等于保证,无论高三学生高考时,是在河南、山东的第150名,还是北京市、上海市的第150名,都有同样的机会,被清华、北大的同等专业录用。


初三学生,只要不是参与优质高中的自主招生(比例越来越小了),而是参加中考,那么只需要面对本校内、本群内竞争即可,不用参与到全市范围的全方位竞争。


也就是说,当他们从小学升级到初中时,家长和孩子,完全没有必要跨区买学区房,或者参加全市范围内最牛一批初中的掐尖选拔考试,进入最牛初中了。


哪怕是在教育资源最弱的一个区的最弱一个初中学校,也依然有机会考到最牛的上海中学高中部。


然而,一项改革,有受益者,必然有利益受损者。


很容易看出来,受到冲击最大的,将是教育资源最强的区中最牛的初中学校,排名腰部、中等及以后的学生。


如果无法参与到优质高中的自主招生中去,而是随着大流参加中考,这批位于最牛初中的学生,放眼望去,自己的竞争对手都是牛娃,他们之间要上演残酷的校内、区内竞争。


这种竞争的烈度,可比改革前参与全市范围的竞争,要强多了。


举个例子,假如两个学生,一个位于最牛初中,中考成绩650分,校内排名第20名;另一个位于较弱初中,中考成绩只有600分,校内排名第1名。


虽然前者的中考成绩,远胜于后者,但是由于在该校、该区内排名低于后者在其校、其区的排名,反而可能失去了四大委属名校、八大区属金刚学校的机会。


宁做鸡头,不做凤尾。


上海的很多家长们,在新政落地后,甚至总结出新的挑选学校的思路:牛小+菜中。


选择最牛的小学,将成绩提高上去,然后进入一所非常菜鸡、落后的初中,取得靠前的校内、区内排名,中考时可以得到最大程度的政策倾斜红利。


我们已经从社交媒体上,感觉到一种新的潮流出现:中考移民。


从强势教育资源的区、校退学,转学到传统弱势区、校。


这将是上海领头的全国范围内,高中招生学制改革的直接效应。


顶层设计政策的终极思路,非常明确:要在不同资源的初中学校之间,搞均衡化,抑制超级中学的虹吸效应,避免强者恒强的马太效应,给予郊区、生源流失严重的落后初中学校给予更多的政策资源。


(图源:青驿网@Sarah锡颖,版权所有)



也许有人会问:


去年开始,北京施行的「多校划片」制度,不也是名额到校吗?


为何最终的效果,不如上海的影响大,对海淀区、西城区的学区房的威慑力,远不如上海的?


确实,无论是北京,还是南京、都曾经玩过类似的改革措施:优质高中指标到区、优质高中指标到校。


然而,北京的多校划片,和上海的名额分配,有着本质的区别。


可以说,只有上海的改革新政,完全落实了教育资源的公平分配。


北京的多校划片,是锁区的。


因为北京最好的高中,基本都云集在海淀区、西城区。


然而,无论丰台区的学生,中考成绩多么优异,都无法凭考试成绩进入海淀区、西城区最好的高中,哪怕这个学生,放在全市范围内的中考排名,超过了绝大多数海淀、西城的初三学生。


海淀、西城的优质高中,比如北京四中,放给西城区之外的初中学校,录取名额是个位数!


所以,这就逼得有想法的北京家长,要想方设法,让孩子就读于海淀区、西城区的初中,最好是顶着10-30万元每平米的天价,买入一套老、破、小的学区房。


然而,上海这次的中考改革,是不锁区的。


上海最好的高中学校,直接拿出50-65%比例的指标,直接按各区、各校的中考人数占比,摊派至各区、各校。


就这如同,未来的哪一天,北京的西城区的北京四中,不局限于在西城区招生,而是把一半以上的名额,放开给全市各区,包括丰台区、大兴区、门头沟区。


如果北京真学着上海落地新政,那哪里还会有家长,顶着天价去买西城区的学区房,难道竞争烈度更小的丰台区、门头沟区,不香吗?


因为从招生政策出发,不管是强势区的顶级初中,还是弱势区的菜中烂校,只要考进前3名,就都有机会。


从2022年开始,有人在浦东新区的15万单价的老、破、小的金价学区房里,也有人住在四处荒凉、无人问津的奉贤区的乡下大房子里,但是,他们都拥有同样美好的高中录取前程。



上海发布的《高中阶段学校招生录取改革实施办法》,不仅将基础教育阶段,在不同社会阶层中的公平性,放在了第一位,更是精准打击了贩卖焦虑、煽动内卷化竞争的学位房泡沫。


客观地来说,优质学区房的高额溢价红利,几乎完全让利给了优质学校周边的业主。


然而,优质的学校资源,来自于市政规划、教育团队、前仆后继贡献优质生源的家庭。


贡献最小的周边业主,恰恰是最大的食利阶层。


他们已经在各大城市中,坐享了十数年的城市发展红利、教育资源红利,也垄断了当地最好的教育资源。


其他普通老百姓,为了在教育资源上前进一步,就要花费天价,从业主的手上购买这种垄断权。


更夸张的是,这种房子的特征,老、破、小,居住体验极其差、几乎没有任何居住价值,只有所谓的学位价值。



在本次改革前,上海市的浦东新区,有个小区:梅园二街坊,建于1986年,房龄超过20年,大多户型面积在30-55平方米之间,正是俗称的老、破、小。


然而,由于对口了福山外国语小学和建平西校,小学、初中都是牛校,被誉为:双学区房,业主就敢于在中介网站上,挂牌单价20万元以上,一套30多平的一居室都在700万元以上的总价。


如今,一夜之间,核心区域的学区房业主们,正在瑟瑟发抖!


根据改革新政,云集在头部、优质高中的学区的房子,为初三学生带来的入读高中的录取机会,一下子跌掉了一半以上!


如今正在读初二、初一的孩子和家长,是受到本次改革冲击最大的一批群体。


假如他们家庭本来并不是居住在这种学位房里,仅仅是为了孩子读书而临时谋划买入的,家庭财富的损失,则更为巨大!


之前我们在各种场合里,一直在提醒所有人,学位房的最大风险,在于政策的不确定性。


政策为何要打破学位房的垄断权呢?根源在于,我们的社会,不能任由教育资源,由金钱来决定,由某一阶层来垄断,不能成为阶级固化的无形工具。


最近5年来,无论是哪个热门城市的教育改革,所有政策全部利空于学位房。


你仔细回想一下:


幼升小/小升初严格多校划片、

取消掐尖选拔、

公办和民办同招、

取消锁区、

重点高中名额面向全市分配……


所有的政策,都是在打破学区房对分享优质教育资源的垄断权,通过行政手段,加入更大的不确定性,释放追求不由金钱决定的公平性的信号。


此次,上海市以雷霆之势,迅速敲定完善《高中阶段学校招生录取改革实施办法》,正是要贯彻国家最高决策层的顶层设计。


虽然北京、深圳、广州等多地,都曾经尝试过类似的公平举措,然而,和上海本次的彻底改革相比,依然力度不足、隔靴搔痒,未能彻底扭转教育资源和金钱绑定的关系,未能打破超级中学、天价学区房不断自我加强的循环怪圈,也未能阻止弱势地区生源流失、教育资源流失、人口流失的趋势。


我们相信,也祈盼,各热门城市,能够迅速跟进上海的学制改革理念,在追求教育均衡化、公平化的道路上,敢于打破既得利益阶层的锁链,以大无畏的勇气,敞开大门办教育、为不同阶层的孩子铺设向上流动的康庄大道。


至于附着在学区房的金融泡沫,就让它和鼓吹泡沫的主人,一起消失在历史的长河里吧!


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